事業拡大のためにすぐ隣に第二工場を建てたい…。製品を保管する場所が無いから倉庫を建てたい…。
そのようなことをお考えのお客様。敷地内増築のご相談もヨネダにお任せください。
ただ、既に建物が建っている敷地での増築の際には気を付けなければならないことがあります。
建物の状態によっては増築がほぼ不可能な場合も！？今回はそういった敷地内増築の注意点をご紹介します。
既存建物との関係が不可分であることが確認出来ても、別で注意しないといけないことがあります。
可分不可分とは何？に関しては、前々回投稿内容をご確認ください。（敷地内増築を検討する際のポイント（その①：可分不可分の考え方）
敷地内違反建築物の有無って何のこと？に関しては、前回投稿内容をご確認ください。（敷地内増築を検討する際のポイント（その②：敷地内違反建物の有無）
思ってもなかった制約などが発生する可能性
可分不可分と違法建築物、既存建物がある敷地において増築が難しいケースを紹介しました。
そんな敷地で増築計画を進める場合、思ってもなかった費用や時間、使い勝手の制約などが発生することになります。
既存建物と新築建物が可分と判断されれば、建築敷地を別にしなければなりません。
分割した敷地で新築建物を計画する場合、接道や建ぺい率、容積率等の法規制がありますが、既存建物側の法令確認が必要となります。
敷地面積によっては建ぺい率オーバーになってしまったり、斜線制限や日影規制がかかってしまったりと思わぬ法令違反にかかってしまうかもしれません。
また、自治体によっては可分と判断された建物・敷地同士であるので、一体利用が出来ないように敷地境界部分にフェンスや塀を設けなければいけないと指導される場合もあります。
そうなると使い勝手が悪くなり、費用がかかります。
違法建築物がある状態で増築計画を進める場合は、まずその違法建築物を是正してからでないと次に進むことはできません。
違反建築物の是正
違法の程度により、しなければいけない是正内容も変わってきます。
まず最も重大なケースの手続き違反のある建物の場合。
審査を通っていない建物を勝手に建てているわけですから、是正方法としては簡単な話”解体”をする必要があります。
現状建物使っているのに解体は困る、という場合は別の方法で進められる場合があります。
既存建物の状況調査を行い、行政と協議し是正計画を立てた上、必要な箇所を部分的に改修します。
最終検査を受け、合格をもらってやっと増築計画に進むことができます。
しかしこの既存建物調査も実施すれば必ず次に進めるというわけではありません。
違反建築物の審査項目
建物の審査項目として大きく分けて「意匠」「構造」「設備」と3つの項目があります。
意匠と設備については、窓を新たに設けたり換気扇を追加したりと違反内容に改修工事で対応できる可能性が高いのですが、構造についてはなかなかそうはいきません。
通常、建物は荷重や地震、台風に耐えられるように、柱や梁、基礎などの構造計算を行い、必要な大きさや長さを設計、工事にて施工をします。
しかしながら勝手に建てられた建物はその構造計算の信憑性がありません。
また、実際に作られた構造体が計算に耐えられるもので作られているかの証明もできません。
特に調査が難しいのはRC造や基礎。鉄筋をコンクリートで埋めた構造体は、壊さずに中の鉄筋を詳細に調べる術がほぼないため、調査はほぼ不可能となります。
仮に調べられたとして、それを基に図面や資料を復元、再度構造計算し直した結果、計算がNGとなる場合もあります。
つまり、わざわざ時間と費用をかけて調査をしたのに解体をするしか計画を進める方法がない、という可能性もあります。
完了検査後に勝手に部分増築をしている場合も同様です。
勝手増築部分を調査、問題があれば解体や改修工事を行い、検査を受け、やっと次に進めます。違法建築物がある場合の増築計画は多くの費用や時間が発生することになります。
このように、既存建物のある敷地で増築計画を考える場合は様々な注意点があります。そういったご相談もヨネダにお任せください。
参考記事：（敷地内増築を検討する際のポイント（その①：可分不可分の考え方）
参考記事：敷地内増築を検討する際のポイント（その②：敷地内違反建物の有無）
入社11年目の33歳です。工場・倉庫の建設への不安を少しでも無くせる様にコラム記事の記載を始めました。
休日は、4歳の息子と遊ぶ（遊ばれる？）のが一番のリフレッシュです。
工場・倉庫の新築工事を長年専門としておりますので、お気軽にお問い合わせください。
